ESPANHA NO FUNDO DO POÇO

Custo do estouro da bolha imobiliária da Espanha pode forçar resgate
Landon Thomas Jr. e Raphael Minder - NYT
Segundo qualquer medida, o boom imobiliário espanhol foi um dos maiores já vistos. Estimulado por taxas de juros baixas recordes, os espanhóis acumularam casarões de veraneio ao longo da Costa Blanca, apartamentos luxuosos em Madri e milhões de casas populares por todo o país.
Mas desde que o frenesi elevou os preços dos imóveis espanhóis a um pico em 2007, eles caíram em pelo menos um quarto do valor, e o fundo do poço ainda parece longe de vista. Enquanto a Espanha enfrenta sua segunda recessão em três anos e uma taxa de desemprego de quase 25%, um número crescente de espanhóis endividados não consegue pagar as mensalidades dos financiamentos que seus bancos eram ávidos em conceder.
Com uma porção crescente dos 663 bilhões de euros em financiamento imobiliário da Espanha correndo risco de calote, muitos economistas dizem que é apenas questão de tempo até que alguns dos maiores bancos espanhóis precisem de resgate. E o governo espanhol, cambaleando sob o peso de sua própria dívida e déficits orçamentários, pode não dispor do dinheiro para isso.
As implicações de tudo isso para o restante da Europa foram o tema principal das reuniões do último fim de semana do Fundo Monetário Internacional (FMI) e do Banco Mundial em Washington. O grande temor é de que a União Europeia precise intervir com um resgate à Espanha –um muito maior do que qualquer um dos já feitos à Irlanda, Grécia e Portugal.
"Os financiamentos imobiliários deverão se transformar no calcanhar de Aquiles do sistema bancário espanhol", disse Edward Hugh, um economista e blogueiro de Barcelona que estudou minuciosamente o assunto.
Há dois anos, quando os bancos irlandeses sucumbiram ao estouro da bolha imobiliária, o esforço de resgate do governo irlandês acabou forçando o país a receber um empréstimo de 80 bilhões de euros da UE e do FMI. Analistas dizem que um resgate semelhante para a Espanha custaria pelo menos 200 bilhões de euros –quase o dobro dos 110 bilhões de euros dados à Grécia, cujos problemas de dívida há muito levantam a pergunta sobre qual será a próxima economia europeia que precisará de resgate.
Na semana passada, o banco central espanhol divulgou que os empréstimos inadimplentes atingiram o maior nível desde 1994. E apesar da estimativa oficial do governo de financiamentos imobiliários não pagos ser de apenas 3%, Hugh e outros economistas dizem que os números de fato provavelmente são muito maiores –de dois dígitos para alguns mutuantes.
Não há dúvida de que o número de novos financiamentos imobiliários caiu fortemente na Espanha. O número de financiamentos concedidos em fevereiro caiu 46% em comparação ao ano passado –a maior queda desde que esses dados começaram a ser publicados em 2004, disse o instituto nacional de estatísticas da Espanha.
O boom imobiliário, enquanto durou, deu à Espanha a maior taxa do mundo de propriedade de imóvel –com mais de oito entre dez espanhóis sendo proprietários dos imóveis onde viviam. Mas os mutuantes agora dependem de pessoas como Marta Afuera Pons, que arcando com dois financiamentos –um para sua casa, outro para um investimento em um imóvel que não saiu do papel– e que conta com uma dívida de cerca de 350 mil euros.
No final de 2010, Afuera Pons, que tinha acabado de perder seu emprego como administradora do seguro social, parou de pagar as mensalidades do financiamento de 132 mil euros que ela e o homem com quem vivia fizeram para a casa deles em Tordera, perto de Barcelona.
Separadamente, eles ainda devem 185 mil euros ao mesmo banco, após receberem um financiamento adicional em 2007 para compra de uma casa que nunca foi construída, porque a construtora faliu um ano depois.
Como muitos espanhóis, Afuera Pons está chegando ao limite de dois anos para recebimento do seguro desemprego. Neste mês, ela receberá seu último benefício de 1.100 euros.
Sem encontrar compradores para sua casa em Tordera, Afuera Pons diz que está tentando persuadir seu mutuante, a caixa econômica BMN, a receber de volta o financiamento e o imóvel. Ela então provavelmente voltaria a morar com sua mãe, porque seu parceiro partiu no ano passado para o Brasil e agora está casado lá.
Afuera Pons diz que assume a culpa por seu desastre financeiro, mas considera seu mutuante, a BMN, o facilitador. Ela se juntou a uma associação de mutuários que tem promovido manifestações exigindo ajuda.
"Agora é fácil dizer que querer esta nova casa foi um investimento arriscado, mas o banco apoiou plenamente a ideia", ela disse. "Todo mundo perdeu todo senso de cautela, começando pelos bancos."
A BMN disse que não comentaria o caso específico de Afuera Pons. Mas um porta-voz, Miguel Portilla, disse que a política do banco sempre foi "tentar encontrar toda forma possível de evitar despejar as pessoas de seus lares e jogá-las na rua".
Especialistas em imóveis na Espanha estimam que aproximadamente 300 mil propriedades foram retomadas desde o início da crise financeira em 2007. Não dispostos a ficarem com o prejuízo, os bancos mantiveram esses imóveis. Mas agora, sob pressão para levantar mais capital, os bancos estão correndo para vendê-los, oferecendo descontos de até 60%.
Muitos investidores também veem um sinal de alerta na deterioração da performance do mercado de títulos garantidos por hipotecas da Espanha, no valor de 100 bilhões de euros.
Assim como seus pares fizeram nos Estados Unidos durante a bolha imobiliária americana, os bancos espanhóis venderam hipotecas para financiar empresas, que as reembalaram em pacotes de hipotecas securitizadas –veículos de investimento que pagavam rendimentos altos e eram comprados por seguradoras, fundos de pensão europeus e outros investidores institucionais.
Mas deveria haver uma diferença supostamente crucial. Nos Estados Unidos, muitas das hipotecas por trás dos veículos de investimento que fracassaram eram subprime (de alto risco), o que significa que os mutuários apresentavam histórico duvidoso de crédito. Na Espanha, as hipotecas usadas como garantia para os veículos de investimento eram consideradas "prime" (seguras) –empréstimos concedidos apenas a mutuários com bom crédito.
Mas com o desemprego se aproximando de 25%, a distinção entre mutuário prime e subprime pode não ser tão clara. Muitos desses financiamentos agora estão inadimplentes, provocando uma onda de rebaixamentos por agências de avaliação de crédito como Standard & Poor’s e Moody’s, que deram aos veículos de investimento baseados em hipotecas as mais altas notas durante o boom, como fizeram nos Estados Unidos.
Os investidores estão monitorando ansiosamente o site de uma associação espanhola de gerentes de fundos que lidam com títulos garantidos por crédito hipotecário. Em alguns casos, até 14% dos ativos em certos pools hipotecários estão mais de 90 dias atrasados. "É realmente assustador", disse um banqueiro de investimento que compra e vende os títulos, mas não está autorizado por seu banco a discuti-los publicamente. "Todo trimestre os números pioram."
Segundo o site da associação, entre os títulos garantidos por crédito hipotecário com pior desempenho nos fundos de investimento são aqueles apoiados pelo Bankia, que atualmente é o maior provedor da Espanha de financiamento imobiliário. O Bankia disse que não comentaria o desempenho desses fundos.
Até recentemente, os bancos estavam comprando de volta, a preço pleno, alguns dos títulos garantidos por crédito hipotecário com pior desempenho visando proteger os investidores detentores deles, estrangeiros na maioria, na esperança de preservar a posição de investimento dos bancos. Mas à medida que aumenta os calotes dos empréstimos e o capital se torna ainda mais escasso, alguns bancos agora enfrentam o inevitável e estão oferecendo a recompra desses títulos com descontos de 10% a 30%.
Muitos analistas dizem que os dados oficiais sobre os preços dos imóveis espanhóis, com queda de 25% segundo algumas medições, não reflete a realidade de quanto os preços realmente caíram. Até que ajustes de preço sejam feitos, e os bancos e investidores contabilizem suas perdas –como aconteceu na Irlanda e nos Estados Unidos– os economistas dizem que será impossível para a economia espanhola realmente se recuperar.
À medida que essas perdas são assumidas, a pergunta então se torna se a Espanha será capaz de absorvê-las. O próprio fundo de resgate aos bancos do governo está ficando sem dinheiro. Em uma contradição reveladora, Madri propôs que os bancos do país emprestem dinheiro ao governo para manter o fundo.
Borja Mateo, autor de um livro recente sobre o mercado imobiliário espanhol, disse que atualmente existem 1,9 milhão de imóveis residenciais à venda na Espanha e aproximadamente 3,9 milhões que podem ser colocados à venda nos próximos anos. Com a demanda atual de imóveis em aproximadamente 175 mil unidades por ano, Mateo previu que o excesso de oferta pode vir a provocar uma queda dos preços de 60%.
Como o espanhol típico tem 80% de seus ativos investidos em imóveis, uma queda de preços dessa magnitude seria devastadora. "O que estamos vendo", ele disse, "é um imenso empobrecimento do país".
Tradutor: George El Khouri Andolfato